Aspectos da Fiança em Contratos de Locação e Ações de Despejo

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Introdução

As relações jurídicas existentes entre pessoas físicas e jurídicas, de natureza privada, via de regra são baseadas na confiança bilateral das partes, que ao estabelecer um acordo de vontades, criam obrigações múltiplas entre si.

No entanto, para assegurar o normal cumprimento dos contratos, ou ao menos evitar prejuízos maiores às partes, é natural que estas estipulem garantias contratuais.

Nesse artigo estaremos tratando de uma garantia bastante famosa, conhecida como a fiança. Desde logo precisamos criar uma distinção entre esta fiança contratual, e a fiança dada em processo ou investigação criminal.

Apesar de ambas terem o condão de garantia, uma para garantir cumprimento do contrato, a outra para garantir maior efetividade do processo penal, é preciso distinguir que a fiança no processo penal é um tipo de cobrança compulsório que condiciona muitas vezes a liberdade do Réu. Contudo, no Direito Civil, a fiança é uma convenção das partes, livremente estipulada.

Da responsabilidade Civil do Fiador

Primeiramente cabe destacar que, caso inadimplido o contrato afiançado, este pode vir a ser objeto de ação de conhecimento e/ou execução. Nesse caso, o fiador responde pela dívida, na proporção de sua responsabilidade.

Não obstante isso, o STJ entende que o fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo, por exemplo, não responde pela execução do julgado. Essa matéria integra a Súmula n. 268/STJ.

Desse modo, é preciso entender que o fiador, apesar de obrigado contratualmente, a responder pela dívida, não pode ter suprimido seu direito ao contraditório e ampla defesa.

Da não interrupção da prescrição

O STJ também entende, segundo a mesma lógica, que se o fiador não participou da ação de despejo, a interrupção da prescrição para a cobrança dos aluguéis e acessórios não o atinge.

Portanto, caso a ação judicial não tenha citado o fiador para compor o polo passivo da ação, além de não responder pela execução do julgado, este continua beneficiando-se do prosseguimento normal da prescrição, que segundo art. 206, §3º, I do Código Civil, é de 3 anos para dívidas de aluguéis de prédio urbano ou rural.

Da Isenção de Responsabilidade das Despesas Processuais

Ato contínuo, também é reconhecido pela jurisprudência, que a falta de citação do fiador para a ação de despejo isenta o fiador do pagamento de custas e demais despesas judiciais decorrentes daquele processo, sem, entretanto, desobrigá-lo dos encargos decorrentes do contrato de fiança.

Portanto, a ausência de citação do fiador para compor a lide processual em ação de despejo, por derradeiro, gera o efeito de isentar o garante do pagamento de qualquer custa judicial necessário ao processo, e antecipadas pelo autor da ação, bem como os honorários advocatícios do procurador deste.

Desse modo, o devedor principal, caso sucumba na referida ação, será o único responsável pelo pagamento das referidas despesas processuais.

Considerações Finais

Diante do exposto, é muito importante termos em mente que, assinado um contrato de locação, mesmo com garantia de fiança, ainda assim existem sérios riscos de que essa garantia reste inócua, caso não manejado corretamente os trâmites judiciais que visam garantia a eficácia do contrato, isto é, seu fiel cumprimento ou ao menos a compensação financeira pelo inadimplemento.

Ressaltamos desde logo a importância da assistência de um advogado especialista na área imobiliária, desde a consultoria e assessoria na elaboração dos referidos contratos de locação, e mais ainda em momentos críticos como no distrato ou rescisão destes ou em casos mais extremos, em que já existente uma ação judicial.

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