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Introdução
Nesse terceiro texto específico sobre condomínio edilício, vamos abordar o descumprimento dos deveres condominiais, em especial as consequências negativas que isso acarreta na vida do condômino faltoso.
Por fim, trazer algumas informações básicas sobre obras dentro do condomínio, uma classificação entre os tipos de obras e os requisitos de suas realizações.
E se eu descumprir os deveres de condômino, o que acontece?
Em relação às contribuições, o condômino que não pagar a sua ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
O condômino, que não cumprir qualquer dos outros deveres descritos no último tópico, pode ser constrangido a pagar multa, desde que prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais.
Além da multa, de forma independente, podem ser exigida indenização por perdas e danos que se apurarem.
Não havendo disposição expressa na constituição do condomínio, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa, em caso de faltas dos condôminos.
Já se o condômino ou possuidor não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio, é possível que o condômino faltoso, após deliberação de três quartos dos condôminos restantes, seja constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, além das perdas e danos que se apurem.
Se o condômino ou possuidor, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Veja que a multa afeta o aspecto patrimonial do condômino, via de regra, mas nada impede que, devido à gravidade da infração ou o nível de insuportabilidade dos demais condôminos, as sanções podem ser maiores do que a própria multa. Contudo, para ter uma sanção ainda maior, não vemos outra maneira de aplicá-la, que não seja por meio do Poder Judiciário.
Realização de Obras no Condomínio
Outro ponto que gera muitas dúvidas é sobre a construção de obras dentro de um condomínio, a saber se existem muitas restrições, a quem cabe a iniciativa e o custeio das obras, dentre outros.
As obras do condomínio se dividem em três tipos básicos, e cada uma é regida por uma lógica própria. São elas as obras voluptuárias, as obras úteis e as obras necessárias.
Obras Voluptuárias
As obras voluptuárias são obras que incrementam esteticamente ou a questão do lazer no condomínio, mas que não aumentam o uso ou tornam o uso mais eficaz.
Para as obras voluptuárias é necessária a aprovação de 2/3 (dois terços) dos condôminos, em assembleia, para a realização da obra. Do contrário, não poderá ser executada.
Obras Úteis
Já as obras úteis são aquelas que aumentam o uso do bem, tornam mais eficaz, reduzem desgastes, facilitam o uso, entre outros. Exemplo, um elevador de acesso de cadeirantes, em um local do condomínio que antes era acessível a cadeirantes por meio de escadas. É algo que já existia, isto é, a acessibilidade, mas que foi facilitada pela tecnologia implantada.
Essas obras caracterizadas como obras úteis precisam de aprovação da maioria dos condôminos para serem executadas.
Obras Necessárias
As obras necessárias são aquelas que precisam ser realizadas, para garantir a segurança e integridade do bem objeto do condomínio ou mesmo a integridade e saúde ou a vida dos condôminos.
Para se ter uma ideia, imaginemos que numa situação de chuva, a laje de um terraço tenha cedido, e com isso tenha iniciado um vazamento. Isso coloca em risco a integridade das pessoas e dos bens dos outros condôminos, de modo que outra chuva poderá ser fatal para uma ruptura ainda maior.
Tal problema pode ser resolvido com uma obra de reparos estruturais, a qual é uma obra necessária, pois visa preservar a integridade das pessoas e dos bens comuns e exclusivos.
Nesse caso em particular, cabe ao proprietário do terraço de cobertura as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Contudo, as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Considerações Parciais
Esse artigo, em particular, dentro da série sobre condomínio edilício, é a que deixa mais claro e mais evidente que o regramento do condomínio deve sim ser levado a sério por todos os condôminos, sob pena de causar-lhe prejuízos consideráveis, em caso de descumprimento.
Também é muito importante ao passo que traz disposições sobre as obras dentro do condomínio, que é uma matéria passível de gerar muitos conflitos entres os condôminos, ao passo que uma obra afeta diretamente o interesse comum dos proprietários e possuidores.
Por isso a Lei traz várias disposições que (des)autorizam a execução de obras no condomínio, a depender da situação concreta.
A seguir partiremos para as considerações gerais sobre condomínio, para encerrar mais essa série de artigos.
