Condomínio Edilício (Parte 1): Definição de Condomínio e Propriedade Exclusiva e Comum

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Introdução

Tendo já feito as considerações básicas no artigo sobre condomínios em geral, vamos entender um pouco sobre um tipo específico de condomínio, que é o mais difundido em nossa sociedade, devido às tendências predominantes no mercado imobiliário cidades de médio ou grande porte, como Maringá/PR, Londrina/PR, Curitiba/PR, São Paulo/SP, Campinas/SP e tantas outras, onde em maior ou menor intensidade, temos a presença de vários condomínios horizontais e verticais.

Desde logo esclarecemos também que esse artigo é escrito pela perspectiva do advogado e voltado tanto para as pessoas físicas que integram os condomínios em geral, até às empresas que administram os condomínios como terceirizadas.

A finalidade principal é trazer noções básicas sobre o condomínio edilício em geral, abranger todos os conceitos importantes que a lei nos traz, com breves explicações.

O que é condomínio edilício?

Pelo nome, a princípio muitos desconhecem o significado, mas o fato é que este tipo de condomínio é o mais comum hoje em dia, o mais difundido.

Se pela ideia de condomínio geral temos que se trata de um bem com mais de um proprietário simultâneo, pelo lado do condomínio edilício, temos que há mais de um proprietário sobre um bem, porém, com propriedade exclusiva sobre parte do bem, e outras de propriedade e uso compartilhados.

É a ideia de condomínio em prédios, por exemplo, em que temos um proprietário para cada apartamento, mas temos áreas de uso compartilhado que não tem um proprietário exclusivo, mas na verdade atendem à todos.

Por exemplo, se temos um apartamento sendo de um proprietário, dentro de um edifício, inevitavelmente, para acessar o apartamento o proprietário irá passar pelas escadas ou elevador. Irá usar uma vaga de garagem, irá se beneficiar de interfone, segurança patrimonial, câmeras de segurança, piscina, salão de festas.

Todos esses itens que beneficiam os proprietários em geral são de uso comum e não podem ser dispostos por um dos condôminos, em prol de seu interesse. Só podem servir à todos, e cabe também à todos as despesas de manutenção e preservação desses bens.

Propriedade Exclusiva e Propriedade Comum

Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos, como já explicado acima.

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

De outro lado, os abrigos para veículos, já não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, desde que autorizado pela convenção, ainda assim deve dar preferência, em condições iguais, a qualquer dos condôminos em relação a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, e também não podem ser alienados separadamente, ou divididos.

O terraço de cobertura também é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Cada unidade imobiliária é composta, como parte inseparável, por uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que vem identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Por isso, em matrículas de imóveis de condomínios (apartamentos por exemplo) nós temos na descrição do bem, muitas vezes, percentuais sobre o imóvel como um todo, bem como a referência à garagem correspondente ao respectivo apartamento.

A Lei também ressalva, com toda razão aliás, que nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. Seria afinal um verdadeiro absurdo uma unidade ser privada do acesso ao logradouro público, pois praticamente inutilizaria o bem de propriedade exclusiva.

Considerações Parciais

Nesse primeiro esboço nós sintetizamos as ideias de condomínio edilício, diferenciando-o do condomínio em geral, e trazendo as noções de propriedade de uso comum e uso exclusivo.

Na próxima parte vamos explorar um pouco a convenção de condomínio e os direitos e deveres dos condôminos.

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