Condomínio Edilício (Parte 2): Convenção de Condomínio e Direitos e Deveres dos Condôminos

Tempo de leitura: 6 minutos

Introdução

Essa segunda parte sobre condomínio edilício tem duas missões principais, dentro de nosso projeto: definir o que é a convenção e como ela funciona, e explicar um pouco sobre os direitos e deveres dos condôminos.

Convenção de Condomínio

O condomínio edilício deve ser instituído por ato entre vivos (convenção comum) ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial, a (i) discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; (ii) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; (iii) o fim a que as unidades se destinam.

A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais e torna-se, desde logo, uma verdadeira lei entre os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Essas disposições do condomínio, entre os proprietários, só não têm validade se foram vedadas ou contrariarem a Lei. Do contrário, devem ser seguidas e respeitadas por todos os condôminos, nos termos das convenção.

Para ser oponível contra terceiros, como é de costuma em todos os negócios de direito real, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Além das cláusulas já referidas acima, que são obrigatórias na convenção do condomínio, e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção é obrigada a determinar também a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, a forma de administração dos valores arrecadados, a competência das assembleias, a forma de convocação das assembleias e ainda o quórum exigido para as deliberações.

Outras questões muito importantes que são obrigatórias na convenção de condomínio são as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores, em caso de infrações, e é claro, o próprio regimento interno do condomínio acaba sendo outro fator obrigatório da convenção.

Quais são os direitos e deveres dos condôminos?

Estar como integrante de um condomínio implica na assunção de uma série de deveres perante os demais e perante os bens de uso comum, ou mesmo a destinação que se dá ao bem de uso exclusivo.

Também importa em vários direitos perante o condomínio, considerando que este é um ente despersonalizado, mas na prática acaba assumindo obrigações.

E também importa em direitos perante os demais condôminos, que tem que respeitar os limites físicos da propriedade alheia, a destinação do seu bem, em harmonia com o uso comum, e respeito às regras gerais, desde uma proibição de locação de uma vaga de garagem à terceiros estranhos ao condomínio, até à vedação de animais domésticos (pets).

Os condôminos tem direito básico de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades. É um direito de propriedade, que apesar de sofrer as limitações do condomínio, é um direito fundamental do proprietário.

Tem também o direito de usar das partes comuns, conforme a sua destinação, contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores. É o direito de gozo das propriedades de uso comum, em harmonia com os demais usuários.

Outro direito importantíssimo do condômino é o direito de votar nas deliberações da assembleia e delas participar. Lembramos nesse aspecto que tal direito pode ser suprimido se o condômino não estiver em dia com as contribuições condominiais.

É ainda permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.

Se por um lado temos todos esses direitos dos condôminos, não podemos ignorar que existem uma série de deveres do condômino. Vamos ver alguns que se destacam.

É um dever fundamental do condômino o de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Também um dever, uma obrigação negativa, de não realizar obras que comprometam a segurança da edificação. Ora, a realização de uma obra dessas estará inevitavelmente prejudicando os demais condôminos e não se harmoniza com a ideia de convivência pacífica entre os outros proprietários.

Também um uma obrigação negativa do condômino, de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Tal empreitada certamente iria afetar a estética de um edifício, se fosse o caso, e não é do interesse do condomínio, em geral.

É dever do condômino, ainda, dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Se por exemplo, temos um edifício comercial, em que todas as salas são locadas para fins de comércio, não é lícito ao proprietário de uma das salas, resolver locar para fins de residência, pois são finalidades incompatíveis, que geram prejuízos tanto ao residente, quanto aos comerciantes.

Considerações Parciais

Ao teremos contato com a ideia de convenção de condomínio e elencarmos alguns dos direitos e deveres dos condôminos, temos a certeza de que há de fato um regramento dentro do condomínio que deve ser seguido por todos.

É uma verdadeira constituição do condomínio, criada pelos condôminos e aprovada pelos mesmos, que visa garantir a ordem e harmonia entre todos.

A seguir vamos averiguar um pouco sobre as consequências do descumprimento dessas regras. Isso irá reforçar ainda mais a ideia de garantia da ordem e harmonia geral.

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *