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Introdução
Hoje em dia é comum que as pessoas, em geral, comprem imóveis, seja para moradia ou comércio.
Enfim, devido aos valores vultosos que esse tipo de bem custa ao comprador, não são raras as oportunidades em que a venda se dá em prestações mensais, isto é, compra parcelada do imóvel.
Para isso temos diversos tipos de contratos e garantias. Não raras vezes os imóveis negociados em tais contratos ainda não estão prontos, quiçá começadas as obras. É o famoso imóvel na planta, caso bastante difundido atualmente.
Não é de se espantar também que em algumas situações, pelo mais variados motivos, haja mora ou inadimplência dos devedores, ou seja, aqueles que se obrigam contratualmente a entregar a obra concluída, o imóvel edificado.
É sobre esse assunto que agora tratamos neste blog jurídico.
Devedor inadimplente: Consequências jurídicas
Quando acontece esse tipo de situação, a justiça não deixa por isso mesmo. Existem várias consequências negativa ao devedor moroso ou inadimplente, numa tentativa de coerção para o tempestivo e correto comprimento das avenças, em especial pelo ente mais forte da relação contratual.
Atraso na entrega do imóvel: Pagamento de multa
Quando há simplesmente a mora, ou seja, o atraso na entrega do imóvel, em relação à data estipulada, há primeiramente a incidência da multa contratual, na verdade, a cláusula penal, que pode variar de 5% a 25%, conforme entendimento da jurisprudência.
Para saber sobre o que é cláusula penal, clique aqui.
Desse modo, o devedor já fica obrigado, pelo simples atraso, e independente de prova do prejuízo, a indenizar o comprador.
Atraso na entrega do imóvel: Pagamento de indenização
Além disso, se o atraso for muito além do pactuado, também é comum que seja o devedor condenado ao pagamento de indenização do comprador, equivalente ao lucro cessante sofrido.
Isso porque o tempo em que a obra atrasou, e que já deveria estar a disposição do comprador, esse imóvel poderia ter sido alugado ou usufruído por este.
Além disso, pode ser que pelo atraso, o próprio comprador tenha sido obrigado a pagar aluguel a terceiro. Essa situação, contudo, depende de algumas provas, em especial para que o juiz possa arbitrar o valor de indenização, já que é um tipo de dano material.
Demasiado atraso na entrega do imóvel: Pagamento de danos morais
E por último, devemos destacar que há ainda uma indenização devida pelo devedor inadimplente ou moroso, quando há um atraso muito desarrazoado na entrega do imóvel, que é a indenização por danos morais.
Nesse caso, estamos falando da afetação da esfera emocional do comprador, que cria uma expectativa, de ter um bem imóvel para morar ou estabelecer um negócio, e devido ao atraso ou inadimplência, acaba se vendo em uma situação constrangedora, com muitos problemas decorrentes desse inconveniente, e situações muitas que poderiam ser evitadas, se cumprido corretamente o contrato de promessa de compra e venda (ou financiamento, entre outros).
Os casos de dano moral pelo inadimplemento ou mora da entrega do imóvel acabam tendo maior procedência em casos em que há um atraso muito grande na entrega do imóvel, para além do que seria proporcional se admitir em situações excepcionais.
Instrução do processo: Demonstração ao Juízo Cível
Também é recomendável a instrução do processo para pleitear essa indenização, que na visão de muitos magistrados e desembargadores, não é in ré ipsa (aquele dano que independe de prova), devendo ser demonstrado perante o Juízo.
Felizmente, temos uma jurisprudência sensata nos tribunais superiores, que reconhecem e aplicam esses entendimentos, que prestigiam o cumprimento do contrato e aplicam sanções contratuais às partes que descumprem.
Essa é a única maneira de coagir minimamente os devedores à cumprir com suas avenças, ou ao menos de se responsabilizar pelos prejuízos que venham a causar ao outro polo do contrato.
Lei 13.786/18: Distratos Imobiliários
Por fim, para aprofundar no assunto, recomenda-se a leitura da Lei n.º 13.786/18, que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
Se havendo dúvidas, recomenda-se, também, consultar um advogado imobiliário, especialista na área ora debatida.
