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Introdução
Pretendemos iniciar agora um assunto que provavelmente irá necessitar de mais alguns textos para concluirmos as ideias básicas que queremos transmitir. O tema será “condomínios” em geral.
Para tanto, queremos dar uma definição melhor de condomínio, sobre a questão das despesas e representação do condomínio perante condôminos e terceiros, além de oferecer algumas dicas de condomínio pela perspectiva de um advogado.
Na comarca de Maringá/PR, onde fica nossa sede, o assunto é deveras importante, posto que a cidade tem um mercado imobiliário muito forte e certamente o assunto é de interesse geral, seja das pessoas físicas, que adquirem bens em condomínio, seja dos empresários, que exploram esse mercado em seu favor.
O que é um condomínio?
Primeiramente, quero explicar: para alguém que é leigo no assunto, logo irá ligar o nome condomínio, ao significado mais comum no dia-a-dia, que o condomínio edilício, isto é, condomínio verticais ou horizontais, como prédios, condomínios fechados etc.
Porém, precisamos desde logo quebrar esse paradigma e apresentar que o conceito geral de condomínio não é exatamente este, mas também este. Isso porque também é condomínio, a relação de copropriedade, direta/indireta, sobre bens em geral, não somente imóveis.
Vejamos uma definição interessante sobre o assunto, extraído do Código Civil, em seu art. 1314:
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
O condomínio é uma relação de copropriedade, orientada para o uso mútuo de partes autônomas e de uso comum de um bem, ou de partes somente comuns de um bem como um tudo, por parte de todos os condôminos.
É quando temos uma bem, móvel ou imóvel, que tem mais de um proprietário e é utilizado por todos, e assim se resolvem estabelecer um condomínio sobre aquele bem, criando uma série de regras sobre o uso e gozo do bem, entre si.
Quem é responsável pelas despesas do condomínio?
As despesas do condomínio são de responsabilidade de todos os proprietários, na medida de sua quota parte.
Isso é uma decorrência lógica inclusive do instituto, pois se o bem é de todos os proprietários, em determinada proporção, por uma questão de lógica, devem eles arcar com os custos e despesas, de modo proporcional.
Vejamos as disposições de nosso Código Civil sobre o tema:
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.
§ 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
§ 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.
Ora, a regra é essa, se há despesa, o pagamento fica a cargo dos proprietários, ora condôminos, que devem arcar com os custos da propriedade, na proporção de sua parte.
Quando um só condômino adquire ou contrata um serviço, que é útil ou necessário aos demais, somente este fica obrigado pelo pagamento, mas tem então o direito de ação regressiva contra os demais, para obter o reembolso, caso não seja restituído extrajudicialmente.
Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou, nos termos do art. 1319 do Código Civil.
A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. Contudo, podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior. Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador. Porém, a requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Nossa lei civil também estipula que, subsidiariamente, são aplicadas as disposições sobre herança e inventário, aos condomínios. Quando não houver estipulação específica, aplicar-se-á as regras dos art. 2013 e seguintes do Código Civil.
Quem representa o condomínio?
O condomínio é uma espécie de ficção jurídica, tal como a Pessoa Jurídica. É uma união de interesses entre condôminos, que cria uma série de obrigações e direitos entre si.
Nesse ínterim, o condomínio acaba sendo representado por uma pessoa, que centraliza em si as prerrogativas para fiscalização, aquisição de bens e serviços necessários, administração das receitas e despesas, e representação judicial e extrajudicial.
Essa pessoa é a figura do síndico, responsável por tudo que descrevemos acima, é eleita em assembleia condominial.
O síndico pode ser integrante do condomínio, ou pessoa alheia a essa relação, designada para essa finalidade, desde que aprovada na forma do regimento do condomínio e da lei.
Considerações Finais
Concluindo esse breve esboço, nós temos uma síntese do que interessa nessa introdução sobre condomínios.
Primeiro, que estabelecemos alguma distinção entre o condomínio na sua modalidade mais vulgarmente conhecida, que o condomínio edilício, isto é, de prédios e residências, para apresentar a ideia de condomínios gerais, voluntários e necessários.
Entendemos que é possível constituir condomínio sobre bens móveis e imóveis, e que as regras, desde que admitidas em lei e aprovadas pelos interessados, obrigam a todos os condôminos.
Na sequência, publicaremos mais conteúdos interessantes sobre condomínios em nosso blog jurídico. Para acessar a série de textos que tratam acerca dos condomínios edilícios, clique nos links a seguir: Parte 1, Parte 2, Parte 3 e Parte 4.
Por fim, em caso de dúvidas, recomenda-se consultar um advogado imobiliário, especialista na área.
